Gasthof Schauer -
für den historischen Gasthof in Possenhofen am Starnberger See wird ein Investor/Betreiber gesucht.

Der denkmalgeschützte Gasthof in Possenhofen soll nach 40 Jahren "Dornröschenschlaf" reaktiviert werden. Die Gemeinde Pöcking bietet das Grundstück mit dem historischen Gasthof im Erbbaurecht an. Das Gebäude muss unter Beachtung des Denkmalschutzes generalsaniert werden. Der Erbbaurechtnehmer (Investor) kann den Gasthof anschließend selbst betreiben oder an einen Betreiber (Wirt) weiterverpachten.



1. Beschreibung des Grundstücks, baurechtliche Situation:

Der historische denkmalgeschützte Gasthof Schauer in Possenhofen steht auf dem Grundstück Fl.Nr. 1230 der Gemarkung Pöcking, Karl-Theodor-Straße 6. Das Grundstück hat eine Größe von 938 qm. Das Gebäude hat eine Grundfläche von ca. 400 qm und besteht aus zwei Vollgeschossen. Das Grundstück ist durch die Karl-Theodor-Straße erschlossen. Ein Bebauungsplan besteht nicht. Die baurechtliche Beurteilung erfolgt nach § 34 Baugesetzbuch (planungsrechtlicher Innenbereich). Bezüglich des Maßes der baulichen Nutzung geht die Gemeinde von Bestandsschutz aus. Die Nutzung als Gastwirtschaft wurde vor mehr als 40 Jahren aufgegeben, deshalb gehen wir davon aus, dass eine Neugenehmigung erforderlich ist. Dabei wird neben dem Denkmalschutz auch der Immissionsschutz zu beachten sein. Ebenso ist eine Lösung für den Parkverkehr erforderlich.


Das Haupthaus ist in der Liste der Baudenkmäler eingetragen (Zweigeschossiger Satteldachbau mit Kastengesims und klassizistischer Doppelflügel-Haustür, Anfang 19. Jahrhundert; Akten-Nr. D-1-88-137-33). Es wurde bereits eine Ortsbesichtigung mit dem Landesamt für Denkmalpflege durchgeführt.

Dazu liegen folgende mündliche Aussagen vor:  "Die Grundrisse des Erdgeschosses und des Obergeschosses sind zu erhalten, alle Anbauten sind variabel. Der Kernbau muss im historischen Grundriss erhalten bleiben, ebenso die Gaststube wie sie jetzt ist. Der Satteldachbau einschließlich der beiden Giebel so wie sie jetzt sind, müssen erhalten werden. Ein zusätzlicher Gastraum in der jetzigen Küche ist denkbar. Nicht auszuschließen ist die Nutzung des Dachgeschosses. Das Dach ist geschlossen zu halten, evtl. sind moderate Öffnungen für eine Belichtung möglich. Die historischen Fenster in den Giebelseiten sind zu belassen. Gauben sind nicht möglich."


2. Ausgangssituation / Vorgeschichte:

Noch zu Lebzeiten hat Frau Philippine Schauer den Gasthof samt allen Nebenanlagen und Grundstücken an die Gemeinde Pöcking verkauft. Auflage war, dass erst nach ihrem Tode die Gemeinde Pöcking mit der Neuentwicklung des Areals beginnen darf. Frau Philippine Schauer verstarb im November 2013.
Das derzeit ungenutzte Areal "Gasthof Schauer" im Pöckinger Ortsteil Possenhofen soll jetzt neu entwickelt werden. In den nun seit ca. 40 Jahren leerstehenden Gasthof soll wieder eine betriebswirtschaftlich sinnvolle (vor allem gastronomische) Nutzung eingebracht werden. Derzeit wird im Auftrag der Gemeinde Pöcking von der Stadtplanerin Manuela Skorka ein Rahmenplan für den Ortsteil Possenhofen erstellt.
In Bürgerversammlungen haben sich die Possenhofener Bürger mehrheitlich dafür ausgesprochen, dass der Gasthof wieder gastronomisch genutzt wird.
Zudem hat der Gemeinderat Pöcking einen Arbeitskreis für die Reaktivierung des Anwesens eingesetzt, der das Verfahren begleiten wird.


3. Pöcking, Ortsteil Possenhofen:

Die Gemeinde Pöcking liegt im Landkreis Starnberg in Oberbayern. Sie zeichnet sich durch eine sehr günstige Lage in der Nähe der Landeshauptstadt München aus. Sie ist zudem attraktiv für gewerbliche Nutzer mit einem Gewerbesteuerhebesatz von 240 vom Hundert - einen der niedrigsten Hebesätze in Deutschland!
Der Ortsteil Possenhofen liegt unmittelbar am Starnberger See. Hier hat Herzog Max in Bayern 1834 das Schloss Possenhofen für seine Familie als Sommersitz erworben. Bekannt wurde die Familie durch seine Tochter "Sisi", die spätere Kaiserin Elisabeth von Österreich. Sie hatte viele unbeschwerte Sommer in ihrer Kindheit und Jugend in Possenhofen verbracht. Deshalb hat die Gemeinde Pöcking im historischen Bahnhof Possenhofen vor gut zehn Jahren das "Kaiserin-Elisabeth-Museum" eingerichtet.
Possenhofen ist vor allem auch touristisch geprägt. Dies tritt zu Tage durch das Freibadegelände der Landeshauptstadt München im sog. Badegebiet "Paradies". Ebenso durch die Dampferanlegestelle der Bayerischen Seenschifffahrt und die im Jahre 2003 eröffnete Jugendherberge, nicht zuletzt auch durch ausgeprägte Wanderwege an den Ufern des Starnberger Sees und weiter.
Mit dem Gasthof Schauer wurde bereits im 19. Jahrhundert der Tourismus nach Possenhofen geholt; dies belegen viele historische Postkarten. Dieser gesellschaftliche Mittelpunkt soll hier wieder entstehen.


4. Zweck und Ziel der Ausschreibung:

Die Gemeinde sucht für das Grundstück mit dem historischen Gasthof einen Erwerber im Erbbaurecht. Das Gebäude muss unter Beachtung des Denkmalschutzes generalsaniert werden. Der Erbbaurechtnehmer (Investor) kann den Gasthof anschließend selbst betreiben oder an einen Betreiber (Wirt) weiterverpachten. Ziel ist in jedem Fall wieder eine gastronomische Nutzung des historischen Gasthofs in den Räumen des Erdgeschosses. Im Obergeschoss und Dachgeschoss sind auch andere gewerbliche Nutzungen, im Dachgeschoß sind ggf. auch Wohnnutzungen denkbar.


Die Gemeinde Pöcking hat sich intensiv am Markenbildungsprozess der gwt Starnberg GmbH beteiligt. Im Rahmen dieses Prozesses sind auch sieben Kernwerte (Märchenhaft - Naturgesund - Privilegierte Lage - Erfinderisch - Erstklassig - Geistreich - Traditionsreich) der Region identifiziert worden, die ihre Verdichtung in dem Ein-Wort-Wert "wert-schätzend" finden. Ziel der Gemeinde ist es, dass von dem Investor/Betreiber diese Kernwerte bei der Konzeption und der Entwicklung des Anwesens berücksichtigt werden.

Ökologische und nachhaltige Konzepte sind bei der Planung zu berücksichtigen.


Die Entwicklung / Nutzung der Immobilie kann wie folgt aussehen:


Erdgeschoss: Gastronomie / Küche / WC-Anlagen / Sozialräume.
Obergeschoss: gewerbliche Nutzung (Hotel/Gastro/Büros etc.)
Dachgeschoss: evtl. Dienstwohnung/en, Büros etc.
Außenbereich: Wirtsgarten (beachte Immissionsschutz).


Mögliche zusätzliche Optionen:


Nebengebäude auf dem Grundstück Fl.Nr. 1233:
Auf dem süd-östlich an das Gasthofgrundstück angrenzenden, durch die Fischmeisterstraße getrennten Grundstück Fl.Nr. 1233, wäre die Neuerrichtung eines Nebengebäudes mit Platz für ca. 80-100 Personen incl. Vorhalteküche / Flachbau mit Dachterrasse gegebenenfalls möglich. Ein Baurecht besteht hierfür nicht. Dies wäre in jedem Fall nur durch ein formelles Bebauungsplanverfahren mit Beteiligung der Bürger und Träger öffentlicher Belange zu erreichen. Sollte ein solches Nebengebäude für den Betrieb des Gasthofes grundsätzlich interessant sein, kann hierzu ein Konzept in der Bewerbung vorgelegt werden. Das Grundstück bzw. eine Teilfläche könnte dann ebenfalls im Erbbaurecht erworben werden.


Stellplätze:
Auf dem nord-westlich an das Gasthofgrundstück angrenzenden, durch die Karl-Theodor-Straße getrennten Grundstück Fl.Nr. 1248 ist die Errichtung eines Parkstadls durch die Gemeinde Pöcking geplant, damit der Stellplatzbedarf für die Gastronomie gedeckt werden kann. Die Stellplätze müssen von der Gastronomie entsprechend angemietet werden bzw. sind von den Nutzern Parkgebühren zu entrichten.
Es ist auch eine Option, dass das Grundstück Fl.Nr. 1248 ebenfalls im Erbbaurecht erworben wird und der Parkstadl vom Erwerber errichtet wird. Das Nutzungskonzept hierfür muss mit der Gemeinde abgestimmt werden.
Die Gemeinde Pöcking sucht letztlich einen Erwerber, mit dem partnerschaftlich das Schauer-Areal reaktiviert und saniert werden kann. Die Gemeinde wird dabei planerisch mitwirken und möchte in diesem Zusammenhang die Neugestaltung der öffentlichen Räume rund um den Schauer ebenfalls in Angriff nehmen. Eine Verpflichtung der Gemeinde zur Erstellung eines Bebauungsplanes mit einem bestimmten Ergebnis ist jedoch aus rechtlichen Gründen nicht möglich.


5. Angestrebter Vertragsinhalt:

Abschluss eines Erbbaurechtsvertrages.
Erbbauzins: Es ist ein Gebot für den Erbbauzins abzugeben.
Laufzeit Erbbaurecht: 50 Jahre, Verlängerungsoption um 16 Jahre.
Wertsicherung Erbbauzins: Lebenshaltungsindex
Bauobliegenheit: Genehmigungsfähiger Antrag auf Baugenehmigung für die Sanierung und Nutzung des Gebäudes binnen 12 Monaten ab Abschluss des Vertrages, Baubeginn binnen 6 Monaten ab Baugenehmigungserteilung, Bezugsfertigkeit binnen 18 Monaten ab Baubeginn.


Nutzungsbeschränkung: gastronomische Nutzung im Erdgeschoss.
Heimfall: Der Verkäufer kann vorzeitige Rückübertragung des Grundstücks verlangen bei Verstoß gegen die Bauobliegenheit und Verstoß gegen die vertraglich festgelegten Nutzungsarten aller Räumlichkeiten und Gebäude. Ein Heimfallrecht besteht auch bei WEG-Aufteilung (gesamte Gebäude).
Vertragsstrafe: Bei nichtvertragsgemäßer Nutzung ist eine Strafe von 5 EUR/qm/Monat (Bezugsfläche des Verstoßes) zu entrichten (Alternativ zum Heimfall, Wahlrecht der Gemeinde).


6. Mit dem Angebot einzureichende Unterlagen:

Die Interessenten werden aufgefordert, ein Betriebskonzept mit Wirtschaftlichkeitsberechnung zu erstellen. Dieses Konzept muss einen Durchführungsplan enthalten sowie einen Finanzierungsnachweis für das gesamte Projekt.

Geforderte Leistungen:


Konzepterstellung / Nutzung:

  • Welches Nutzungskonzept / welche Ausrichtung der Gastronomie ist vorstellbar?
    Welche Zielgruppen sollen angesprochen werden?
  • Welches touristische / gastronomische Konzept ist geplant?
Wirtschaftlichkeit:
  • Vorstellung eines Businessplans
  • Darstellung eines realistischen Erbbauzinses
Allgemeines:
  • Angaben zum Bewerber bzw. zur Bewerbergemeinschaft
  • Bonitätsnachweis (Darstellung einer Umsatzübersicht der letzten 5 abgeschlossenen Geschäftsjahre des Bewerbers)
  • Referenzprojekte, Angaben zu bereits realisierten Projekten


7. Abgabefrist für die Angebote / Ansprechpartner:

Die Bewerbung samt aller geforderter Unterlagen ist schriftlich und in deutscher Sprache bis zum 03.08.2018 bei der Gemeinde Pöcking, Feldafinger Straße 4, 82343 Pöcking, einzureichen. Rückfragen sind an Herrn Erster Bürgermeister Rainer Schnitzler, Telefon: 08157 9306-0, E-Mail: schnitzler@poecking.de, zu richten.


8. Bewerberauswahl:

Angebot Erbbauzins: max. 10 Punkte. Das höchste Angebot erhält 10 Punkte. Den weiteren Angeboten werden im prozentualen Verhältnis zum Höchstgebot weniger Punkte vergeben (Beispiel: Höchstgebot 10 Punkte = 100%, weiteres Gebot 80 % vom Höchstgebot = 8 Punkte).


Für ein vorgelegtes Nutzungskonzept sowie einschlägige prüffähige Referenzen können bis zu 20 Punkte vergeben werden. Besonders wertgelegt wird dabei auf das gastronomische Konzept. Es können auch schriftliche Interessensbekundungen von späteren Betreibern (Wirt) und deren Referenzen beigelegt werden. Auch ein wirtschaftlich nachhaltiges Konzept für die Flächen im Obergeschoss und Dachgeschoss wird dabei bepunktet.


Bis zu 10 weitere Punkte können für Konzepte zu den möglichen Optionen unter Nr. 4 (Nebengebäude und Stellplätze) vergeben werden. Ein ökologisches Konzept wird als Pluspunkt gewertet.


In der Reihenfolge der ermittelten Punkte werden die Bewerber zu konkreten Vertragsverhandlungen eingeladen. Gegenstand der Vertragsverhandlungen werden die Planungsabsichten des Bewerbers und die Vertragsgestaltung sein.
Im weiteren Verfahren erfolgt die Auswahl unter den ersten drei Bewerbern nach den konkreten Planungsabsichten des Bewerbers, nach den Erfahrungen des Bewerbers mit vergleichbaren Projekten sowie nach dem Einverständnis mit den von der Gemeinde vorgeschlagenen Vertragsbestimmungen. Die Planungsabsichten werden insbesondere nach den städtebaulichen Zielen der Gemeinde beurteilt.


9. Allgemeine Informationen und Bestimmungen:

Die Gemeinde Pöcking behält sich die Entscheidung vor, ob, wann, an wen und zu welchen Bedingungen das Grundstück oder die Grundstücke im Erbbaurecht übertragen werden. Des Weiteren behält sich die Gemeinde Pöcking das Recht auf Nachverhandlungen und das Recht zur Rücknahme der Ausschreibung vor.


Es handelt sich um eine unverbindliche Aufforderung zur Abgabe einer Interessensbekundung. Hieraus und insbesondere aus der Nichtberücksichtigung können keinerlei Ansprüche gegen die Gemeinde Pöcking abgeleitet werden; auch dann nicht, wenn ein Höchstgebot für den Erbbauzins abgegeben wird und dieses nicht Berücksichtigung findet. Der Bewerber hat alle ihm aufgrund der Bewerbung und aufgrund möglicher Vertragsverhandlungen entstehende Kosten zu tragen; ein Erstattungsanspruch gegen die Gemeinde Pöcking besteht nicht. Vor Vertragsabschluss wird vom Bewerber eine Finanzierungsbestätigung einer Bank/eines Kreditinstituts gefordert. Die Bank/das Kreditinstitut muss der Bankenaufsicht eines Mitgliedstaates der EU unterstehen. Eigenkapital ist ggf. durch Bescheinigung eines Wirtschaftsprüfers nachzuweisen.
Minderjährige Bewerber sind ausgeschlossen.
Die eingereichten Unterlagen verbleiben bei der Gemeinde Pöcking.


10. Anlagen zur Ausschreibung:

- Pläne zum Gasthof Schauer: Grundrisse, Ansichten, Schnitte
- Lageplan Possenhofen 1:500

- Entwurf Rahmenplan Possenhofen mit der Idee eines Parkstadls


Ansichten Dachgeschoss Obergeschoss Erdgeschoss Kellergeschoss

Ansichten Dachgeschoss Obergeschoss Erdgeschoss Kellergeschoss

Lageplan Rahmenplan

Die Pläne stellen kein verformungsgerechtes Aufmaß dar und müssen daher bei Umbauplanungen einer örtlichen Prüfung unterzogen werden!


11. Besichtigung des Gasthofes Schauer

Folgende Besichtigungstermine werden für Interessenten angeboten:
Montag, 23.04.2018, 16.00 Uhr
Freitag, 04.05.2018, 9.00 Uhr
Treffpunkt ist jeweils in Possenhofen vor dem Gasthof Schauer, Karl-Theodor- Straße 6.


Wir bitten Sie um Anmeldung zur Ortsbesichtigung im Rathaus unter Tel. 08157-9306-18 bei Frau Erhard

oder E-mail: schnitzler@poecking.de

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